IMMOBILIER, NOS CONSEILS

Vendeur, de l’estimation de son bien immobilier à l’acte de vente.

Il peut être difficile de mener à bien la vente de son bien immobilier. Cette dernière comprend beaucoup d’étapes qui ont chacune leur particularité. Toutes ces phases de transaction permettront à un vendeur de réussir en toute sécurité commercialement et juridiquement. Ce schéma vous présentes les étapes d’une vente immobilière pour bien réussir sa vente en toute sérénité.

QUI PAYE LES FRAIS D’AGENCE ? 

En réalité, c’est toujours l’acquéreur qui paie les honoraires d’agence

Que les frais d’agence soient affichés à la charge du vendeur ou de l’acquéreur, dans les faits, c’est systématiquement l’acquéreur qui les paie. La raison est simple : le prix de vente final sera le même pour lui, dans un cas comme dans l’autre.

Prenons l’exemple d’un vendeur qui mettrait en vente un bien immobilier dont la valeur est de 300 000 €,
avec des frais d’agence de 15 000 €. On distingue alors deux cas de figure :

1. Si les frais d’agence sont affichés à la charge du vendeur, le prix de vente affiché sera l’addition de la valeur du bien et du montant des frais d’agence, soit un prix de vente de 315 000 €.
2. Si les frais d’agence sont affichés à la charge de l’acquéreur, l’agent immobilier précisera que le prix du bien est de 300 000 €, auquel il faut rajouter le montant de sa commission de 15 000 € soit 315 000 € FAI .

Dans les deux cas, l’acquéreur devra bel et bien s’acquitter de la somme de 315 000 € et c’est donc bien systématiquement lui qui règle les frais d’agence.

On estime généralement que c’est le vendeur qui paie systématiquement les frais d’agence, lorsqu’un bien immobilier est vendu par son intermédiaire. Or, il n’y a pas de règle imposée quant à la partie qui les prendre en charge, contrairement aux frais de notaire. En effet, si ces derniers sont systématiquement supportés par l’acquéreur, les frais d’agence, eux, peuvent être payés soit par le vendeur, soit par l’acquéreur. Tout dépend de ce que l’agent immobilier et le vendeur ont convenu dans le mandat de vente.
Le vendeur a donc deux choix : 

• Prendre les frais d’agence à sa charge.
• Mettre ces frais d’agence à la charge de l’acquéreur.

Généralement, lorsque les frais d’agence sont inclus dans le prix de vente (et donc à la charge du vendeur), le prix du bien est annoncé en « F.A.I. » ou Frais d’Agence Inclus. En revanche, dans le cas où le vendeur prévoit que les frais d’agence seront à la charge de l’acquéreur, cela implique que l’agent immobilier doit obligatoirement afficher le détail des prix et indiquer le montant de sa commission, lorsqu’il publie une annonce. Si c’est le cas, ces frais doivent obligatoirement être indiqués en TTC afin d’assurer une meilleure transparence.

Le montant des frais d’agence est une somme d’usage au sein de la profession, généralement comprise de 4 et 10 % du prix du bien, car aucune loi n’impose de plafond sur les frais d’agence lors de la vente d’un bien immobilier.

Quels sont les critères d’achat d’un bien immobilier ?

Quels sont les diagnostics obligatoires pour la vente d’un bien ?

Les règles diffèrent selon que vous achetez une maison individuelle ou un appartement.

• Quelle et la durée de validité des diagnostics ?

Depuis le 1^er avril 2023, les logements les plus énergivores doivent faire l’objet d’un audit énergétique en cas de vente. Ce document donne au futur acquéreur des pistes de travaux de rénovation énergétique. On vous précise les contours de cette obligation.

L’audit énergétique a été institué dans le cadre de la loi portant lutte contre le dérèglement climatique et le renforcement de la résilience du 24 août 2021.

Il constitue un état des lieux détaillé de la performance énergétique et environnementale d’un logement. Ce document vise principalement à sensibiliser le futur acquéreur aux questions de transition écologique et énergétique et à l’orienter en lui proposant des scénarios de travaux d’amélioration de la performance du logement concerné.

La Fédération Nationale de l’Immobilier est LA référence du secteur, pour les professionnels, les pouvoirs publics et les consommateurs. « Agir pour le logement » c’est agir pour une vision juste et équilibrée de l’immobilier entre propriétaires et locataires pour les milliers d’adhérents partout en France.

Force de proposition reconnue et écoutée sur tous les sujets susceptibles d’avoir des implications décisives dans la pratique des métiers de l’immobilier et la politique du logement, la Fédération Nationale de l’Immobilier est régulièrement amenée à dialoguer avec les instances nationales et européennes.

La FNAIM a vocation à défendre les intérêts des professionnels de l’immobilier et de leurs clients. À ce titre, elle propose à ses adhérents des prestations pour développer leurs compétences et leur professionnalisme, afin qu’ils accompagnent et sécurisent au mieux les projets immobiliers de leurs clients. Elle les engage d’autre part à respecter une démarche éthique et déontologique à l’égard de tous ceux qui leur font confiance.

ILS  NOUS ONT FAIT, POURQUOI PAS VOUS ?

Durant l’hiver dernier, l’environnement du marché de l’ancien s’est encore dégradé, au-delà des hypothèses contenues dans les scénarios macroéconomiques pour 2023 présentés en décembre 2022. Même si le spectre de la récession de l’économie semble désormais écarté, la persistance de l’inflation a conduit la BCE à durcir sa politique monétaire. La remontée des taux des crédits immobiliers risque maintenant d’être plus brutale qu’escompté en début d’année. Et si la mensualisation du taux d’usure a permis de desserrer une des contraintes de l’offre de crédit, elle a un peu plus détérioré la solvabilité de la demande de crédits.

Rien ne permet donc d’espérer un redressement significatif et rapide de la production de crédits immobiliers. D’autant que le moral des ménages étant au plus bas, dans un contexte social peu propice à l’investissement à long terme, la demande est en panne. Confrontée à un rationnement de l’accès au crédit imposé par la Banque de France, la demande n’est plus en mesure de rebondir par elle-même. Surtout si une nouvelle dégradation de son pouvoir d’achat intervenait en 2023, comme nombre de scénarios macroéconomiques présentés par les groupes bancaires le suggèrent.

Pourtant, la hausse des prix des logements s’est installée, sur une large partie du territoire et notamment en province. Même si cette hausse a ralenti en tout début d’année dans quelques grandes villes où les niveaux des prix ne peuvent plus être supportés par la demande, avec l’arrivée du printemps le rythme de l’inflation immobilière se redresse. La rechute de la capacité financière des ménages à acheter s’aggrave et la récession du marché de l’ancien s’accentue.

Des tensions sur les taux renforcées

Au fil des mois, les prévisions macroéconomiques et financières sont révisées, afin de prendre en compte les dégradations de l’environnement économique et social constatées dans la plupart des pays européens depuis le début de l’année. Ainsi dès le 16 mars dernier, la BCE a décidé de relever de 50 points de base (pdb) ses trois taux directeurs : certes elle anticipa alors un ralentissement de l’inflation dans la zone euro et une croissance un peu plus soutenue que dans son scénario précédent pour 2023 « en raison du recul des prix de l’énergie et d’une meilleure résistance de l’économie à un environnement international difficile », néanmoins elle a choisi de poursuivre le « resserrement de sa politique monétaire pour lutter contre l’inflation ». Pourtant, la fragilité des économies n’a cessé de se renforcer dans le contexte des « turbulences bancaires » provoquées par les faillites de la Silicon Valley Bank et du Crédit Suisse. Alors que les récentes tensions sur le cours du brut (les coupes de production annoncées début avril par l'(OPEP) risquent de bouleverser le rythme de réduction du taux d’inflation tel qu’anticipé par la BCE, renforcer les inquiétudes des investisseurs sur l’état de santé des économies et conduire les banques centrales à maintenir des taux élevés pendant plus longtemps que prévu.

MICHEL MOUILLART. Professeur d’économie, FRICS

L’estimation d’un bien immobilier est un processus important pour déterminer sa valeur sur le marché. Il existe différentes méthodes d’estimation, et le choix de la méthode dépend souvent du type de bien immobilier, de sa localisation, de l’état du marché et des données disponibles. Voici quelques-unes des méthodes couramment utilisées pour estimer un bien immobilier :

• Comparaison de marché (ou méthode des comparables) : Cette méthode consiste à comparer le bien immobilier avec des biens similaires (appelés “comparables”) qui ont été récemment vendus dans la même zone géographique. On ajuste ensuite la valeur en fonction des différences significatives entre le bien évalué et les comparables, telles que la taille, l’état, les équipements, etc.
• Approche du coût : Cette méthode estime la valeur du bien en évaluant le coût de le reconstruire à neuf, en prenant en compte la valeur du terrain et des coûts de construction actuels, puis en déduisant la dépréciation liée à l’âge et à l’usure.
• Approche du revenu : Principalement utilisée pour évaluer les propriétés à revenus, cette méthode est basée sur les revenus générés par le bien (loyers, par exemple) et sur les dépenses liées à la propriété. Elle est particulièrement utile pour les immeubles de placement, comme les immeubles d’appartements.
• Évaluation par des experts : Faire appel à un expert immobilier, comme un évaluateur professionnel, peut également être une option. Ces experts utilisent des techniques d’estimation avancées pour évaluer la valeur du bien en fonction de divers facteurs. 

Quelle que soit la méthode choisie, il est essentiel de considérer les spécificités du bien, les tendances du marché local et les éventuelles améliorations ou problèmes du bien qui pourraient influencer sa valeur.

Il est également recommandé de faire appel à des professionnels de l’immobilier pour obtenir une estimation plus précise, surtout si le bien est complexe ou s’il y a des incertitudes quant à sa valeur.

Confier un mandat exclusif à Côte et Bretagne Immobilier offre plusieurs avantages.

Tout d’abord, cela signifie que l’agence est la seule autorisée à commercialiser votre bien pendant une période déterminée. Voici quelques raisons pour lesquelles opter pour un mandat exclusif pourrait être bénéfique :

1.Engagement total de l’agence :

En choisissant un mandat exclusif, l’agence Côte et Bretagne Immobilier est davantage incitée à investir du temps, des ressources et des efforts dans la vente de votre bien. Cela peut se traduire par une commercialisation plus proactive et ciblée.

2.Meilleure visibilité du bien :

L’agence peut concentrer ses efforts de marketing sur votre propriété sans la concurrence d’autres agences. Cela augmente la visibilité de votre bien sur le marché, attirant ainsi un plus grand nombre d’acheteurs potentiels.

3.Coordination efficace :

Un mandat exclusif permet une coordination plus efficace entre vous en tant que vendeur et l’agence. Les communications sont simplifiées, ce qui peut accélérer le processus de vente.

4.Stratégies de vente personnalisées :

L’agence peut élaborer des stratégies de vente spécifiques à votre bien, adaptées à ses caractéristiques particulières. Cela inclut la fixation du prix de manière plus précise et la mise en œuvre de tactiques marketing adaptées.

5.Confidentialité renforcée :

Un mandat exclusif offre un niveau supplémentaire de confidentialité, car l’information sur votre bien est contrôlée de manière plus stricte, réduisant ainsi les risques liés à la divulgation d’informations sensibles.

6.Optimisation des négociations :

Lorsqu’une agence a le monopole de la vente, elle est mieux positionnée pour négocier efficacement avec les acheteurs, maximisant ainsi les chances d’obtenir le meilleur prix pour votre propriété.

En agence immobilière, l’exclusivité fait référence à un accord contractuel entre le vendeur d’un bien immobilier et l’agent immobilier, où ce dernier est désigné comme l’unique représentant pour vendre le bien.

Cela signifie que le vendeur s’engage à confier la vente de sa propriété à une seule agence immobilière et renonce à travailler avec d’autres agences ou à vendre directement par lui-même pendant la période de l’exclusivité.

Lorsqu’un bien est mis en vente en exclusivité, l’agent immobilier est chargé de toutes les démarches liées à la vente, telles que la publicité, les visites, les négociations avec les acheteurs potentiels, la gestion des offres et des documents administratifs.

L’exclusivité offre plusieurs avantages tant pour le vendeur que pour l’agent immobilier :

• Engagement de l’agent : L’agent immobilier est motivé pour vendre le bien rapidement, car il sait qu’il est le seul à pouvoir obtenir une commission sur la vente.
• Meilleure coordination : En travaillant exclusivement avec une agence, le vendeur évite la confusion potentielle qui peut survenir lorsque plusieurs agents sont impliqués dans la vente du même bien.
• Marketing ciblé : L’agent immobilier peut consacrer ses ressources marketing de manière plus ciblée, sachant qu’il a l’exclusivité de la propriété.
• Suivi personnalisé : Le vendeur et l’agent peuvent développer une relation de confiance et de communication plus étroite, ce qui peut améliorer la qualité du service offert.

Il est essentiel que le vendeur comprenne les termes de l’accord d’exclusivité avant de signer un contrat avec une agence immobilière. Si vous envisagez de vendre votre bien immobilier, il est recommandé de discuter en détail avec l’agent immobilier des avantages de l’exclusivité pour prendre une décision éclairée.

La durée de l’exclusivité dans une agence immobilière peut varier en fonction des accords conclus entre le vendeur et l’agent immobilier.
Il n’y a pas de durée standard, et cela dépend des pratiques locales, des politiques de l’agence immobilière et des négociations spécifiques entre les parties.

En règle générale, la durée d’une exclusivité peut être négociée, mais elle est généralement comprise entre un et six mois. Certains contrats peuvent même être plus courts ou plus longs, allant jusqu’à un an dans certains cas.

Il est important pour le vendeur de bien comprendre la durée de l’exclusivité avant de signer tout contrat avec l’agence immobilière. Si le bien n’a pas été vendu à la fin de la période d’exclusivité, certaines agences immobilières peuvent proposer une prolongation de l’accord ou passer à un autre type de contrat de mandat simple.

Il est essentiel de lire attentivement le contrat d’exclusivité, de poser des questions si quelque chose n’est pas clair et, si nécessaire, de demander des modifications aux termes du contrat avant de le signer. 

Que vous vendiez ou louiez un bien immobilier, la loi impose au propriétaire/bailleur de présenter des diagnostics immobiliers lors de la transaction. Ces diagnostics permettent de protéger la santé et la sécurité des personnes, des biens et de l’environnement.